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Transactions immobilières : des audits techniques et juridiques plus rapides et plus sûrs

Recourir à un guichet unique qui réalise en simultané les expertises techniques et juridiques permet un gain de temps et d'efficacité.


La réalisation d’expertises techniques et juridiques est un préalable indispensable à toute transaction ou autre opération immobilière. Le chemin est néanmoins long et fastidieux, et mobilise de nombreux intervenants. La création d’un guichet unique associant l’expertise technique de Bureau Veritas au savoir-faire juridique de Bersay & Associés permet à tout acteur d’une opération immobilière de sécuriser celle-ci dans les meilleurs délais. Ce service est accessible pour les opérations en France comme à l’international.

Plusieurs dizaines de millions de m2 échangés

Biens industriels ou tertiaires, friches ou logements, chaque année, ce sont plusieurs dizaines de millions de m2 d’actifs immobiliers qui s’échangent en France. Selon HBS-Research, éditeur de « La Place de l’Immobilier »,  la première base de données sur les immeubles, 38 millions de m² ont  ainsi fait l’objet de transactions via des personnes morales en France en 2017, dont au moins 10 millions de m² de bureaux. Pour Paris et le département des hauts-de-seine, le montant pour les seules transactions de bureaux s’élève à au moins 15 milliards d’euros (hors ventes sous forme de parts de société).

Une bonne transaction est celle dont on n’entend plus parler une fois son montant acquitté. L’acheteur comme le vendeur ont alors l’assurance que l’opération s’est effectuée au juste prix, sur la base de conformités techniques dûment expertisées, de garanties juridiques validées et de caractéristiques en adéquation avec l’usage projeté du bien.

Une transaction réussie, cela se prépare

Pour y parvenir, une réorganisation, un refinancement, une cession ou une acquisition d’actifs immobiliers nécessitent un important travail préparatoire.

Le propriétaire est contraint a minima de répondre aux nombreuses obligations réglementaires en produisant des diagnostics relatifs par exemple au plomb, à l’amiante, au radon, aux parasites ou encore aux performances énergétiques. Ces due diligence techniques sont indispensables car sans elles, la vente ne peut être conclue. Un propriétaire se doit en effet de délivrer une information loyale sur tous les risques susceptibles d’être transmis lors de l’opération. En complément, il est recommandé de mener des analyses techniques pour déterminer précisément l’état du bien (structure, couverture, équipements,…) afin de sécuriser la transaction. 

L’anticipation est un facteur clé de succès
pour une transaction réussie

Hugues Rabier, Directeur Marché Immobilier chez Bureau Veritas

Pour sa part, l’acheteur, le promoteur, le financeur, le futur utilisateur, doivent réaliser différentes analyses. Même si elles n’ont pas un caractère strictement obligatoire, elles sont incontournables. Elles se déclinent en différents audits portant sur le titre de propriété (le vendeur est-il réellement le propriétaire, il y a–t-il des tiers avec des droits, existe-t-il une hypothèque, des servitudes … ?), sur l’urbanisme (validité d’un droit d’exploitation, autorisation préalable de commercer … ?) et sur les baux. Ce sont les due diligence juridiques. De plus, il doit conduire une réflexion sur la structuration de l’opération. Dans quel cadre inscrire son opération pour l’optimiser en termes de fiscalité et de gestion : création d’une société, opération d’apport, joint venture… ? 

Si elle n’est pas bien conduite, cette phase préparatoire peut rendre caduque l’intérêt économique d’une opération. Que l’on en juge par ce cas, malheureusement bien réel, de l’acquisition d’un terrain dans la 1ère couronne de la banlieue parisienne. Une aire sans défaut apparent où se dressent à l’origine de simples garages en structure légère. Le chantier est pourtant stoppé net : les pelleteuses creusant les fondations des futurs logements mettent à jour un cimetière de fûts enfouis ! Il faut alors en urgence sécuriser le périmètre au sein d’une zone d’habitation, diligenter une analyse complète pour connaître la nature exacte des produits enterrés et organiser l’évacuation des substances dangereuses au cœur même d’un environnement urbain ! Au final, un budget largement dépassé et un planning non respecté assorti de pénalités de retard, qui ont compromis la rentabilité du projet. La demande d’un simple « Diagnostic de sites et sols pollués » aurait révélé la présence de ces fûts de chloroéthylène !

Une phase préparatoire complexe.

Préparer une transaction ou tout autre opération immobilière c’est cumuler plusieurs difficultés. 

A la lourdeur que représente la collecte d’une masse considérable d’informations et de documents (plans, descriptifs techniques, acte de vente, titre de propriété, baux, documents d’urbanisme, …) s’ajoute la complexité que génère la gestion d’une multiplicité d’interlocuteurs, chacun spécialisé dans un domaine particulier. Une démarche consommatrice en temps et en énergie qui débouche sur la remise de plusieurs documents d’experts. Ayant travaillé sans véritable coordination, ceux-ci  apportent parfois des garanties déjà fournies par ailleurs. Surtout, ne parlant pas le même langage, ils produisent chacun leur rapport et ne donnent pas une vision globale permettant de prendre une décision en toute connaissance de cause. 

Or le plus souvent, le donneur d’ordre n’est pas un professionnel de l’immobilier ou du droit. Dans ces conditions, tenter de faire une synthèse claire de ces différentes expertises relève de la gageure !  

Un guichet unique pour une démarche optimisée.

C’est sur ce concept de la fourniture d’une synthèse exhaustive et opérationnelle qu’ont travaillé Bureau Veritas et Bersay & Associés : faire en sorte que les acteurs des opérations immobilières disposent d’un rapport unique qui soit non seulement le résultat de l’expertise de chacun des deux cabinets mais également le fruit du rapprochement de leurs analyses. « Un travail mené conjointement dès les phases amont du projet, qui permet d’établir des ponts entre les multiples domaines techniques et les nombreux aspects juridiques d’une même transaction. » souligne Cyrille Gogny-Goubert, Partner chez Bersay & Associés.  

Cette mise en commun des savoir-faire prend la forme d’un guichet unique qui regroupe l’ensemble des compétences nécessaires à la préparation d’une transaction. Le demandeur n’est plus confronté à une multiplicité d’interlocuteurs mais il peut dès lors s’appuyer sur un référent unique. Ce consultant dédié commence par une phase d’écoute pour déterminer les analyses à conduire en fonction de l’usage projeté du bien. Cette étape aboutit à la proposition d’un prix forfaitisé : fruit de l’expérience partagée, un simulateur permet de déterminer un tarif global pour l’ensemble de la prestationt. 

Établir des ponts entre les multiples domaines techniques et juridiques d’une même opération immobilière
Cyrille Gogny-Goubert, Partner chez Bersay & Associés

Sur cette base, le consultant dédié va orchestrer la collecte des informations et des documents en une seule fois. De même, il va coordonner la réalisation des audits avec un pilotage en continu des différents experts, pour faire converger leurs analyses très en amont. 

On gagne ainsi du temps à toutes les étapes du projet, depuis la qualification du besoin et le devis jusqu’à la remise d’un rapport unique. Cette concertation et ce partage d’informations permettent également une optimisation de la transaction. Si par exemple, l’expert technique met en lumière qu’un bâtiment ancien a supporté de gros travaux, il pourra être requalifié comme neuf par l’analyste fiscal.

Un rapport unique pour une vision claire et pragmatique.

Cette préparation à la transaction conduite conjointement permet de faire dialoguer les différents experts et de passer ainsi d’une simple juxtaposition de conclusions comme c’est le cas habituellement, à une véritable synthèse opérationnelle. Les acteurs engagés dans l’opération disposent ainsi d’un seul document qui va plus loin que la fourniture des diagnostics techniques obligatoires et des audits juridiques incontournables.  Ils ont en main un rapport unique qui donne une vision claire sur la viabilité du bien dans le temps et qui propose des solutions concrètes pour corriger d’éventuels risques révélés par les audits.

« L’anticipation est en effet un facteur clé de succès pour une transaction réussie » constate Hugues Rabier, Directeur Marché Immobilier chez Bureau Veritas. L’identification d’une difficulté en amont et la mesure de ses impacts permettent d’aborder la phase de négociation en position favorable. Cela sécurise l’opération en donnant à chacun de la visibilité. Chaque partie d’une transaction ou de toute autre opération immobilière poursuit en effet un même objectif : assurer son succès économique. 

Ce service est accessible à l’échelle internationale grâce à l’implantation dans 140 pays de Bureau Veritas et à l’expérience à l’étranger de Bersay & Associés, lequel réalise plus de 50% de son activité hors de France. Il est ainsi possible de mobiliser immédiatement les experts connaissant bien les particularités locales en matière d’urbanisme ou de fiscalité par exemple. Ce maillage à l’international permet là aussi de garantir rapidité, fluidité et visibilité.




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