« Le Grand Paris du logement va générer 70 000 habitations par an »

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Manuel FLAM, Directeur Général du Groupe SNI, Président du directoire du Grand Paris Habitat et Jacques Lubetz, Executive Vice President Europe de Bureau Veritaski 

Le Grand Paris est avant tout un projet de transports urbains, mais il va aussi booster le logement en Île-de-France ?

Jacques Lubetzki : Oui, le Grand Paris figure parmi les projets les plus ambitieux que la France ait connu depuis longtemps. Il s’appuiera à horizon 2030 sur 68 nouvelles gares et 200 km de nouvelles lignes de métro automatique et ultra-rapide…

Manuel Flam : … mais il va aussi transformer l’espace urbain. Bien sûr, la proximité directe d’une gare donne une nouvelle attractivité aux logements. Par exemple, le projet Fort d’Aubervilliers de Grand Paris Aménagement prévoit 2 000 logements neufs entièrement pensés autour d’une nouvelle gare. Mais au-delà de ces gares, ce nouveau réseau de transport moderne va créer de nouvelles polarités tout autour de la capitale. Et donc encourager la demande de nouveaux logements sur ces territoires. Selon les chiffres de la Direction régionale de l'industrie, de la recherche et de l'environnement (DRIRE), 70 000 logements seront construits chaque année, pendant 25 ans, sur le territoire structuré par le Grand Paris Express. Dont un tiers lui seront directement imputables.

L’augmentation d’activité est-elle déjà sensible ?

J.L. : Côté infrastructures, Bureau Veritas intervient sur une grande partie des chantiers des nouvelles gares et des tunnels du futur métro, et l’augmentation d’activité se fait évidemment déjà sentir : dans le contrôle technique construction, mais aussi dans la réhabilitation avec des chantiers de démolition ou de désamiantage…

M.F. : Côté logements, il est difficile, en Île-de-France, d’isoler les projets directement liés au Grand Paris. Mais très concrètement, en 2015, nous avons construit 1 280 logements sociaux et 1000 intermédiaires. En 2016, les chiffres sont passés à 3 000 et 2500 et nous prévoyons de construire 6 000 logements sociaux et intermédiaires en 2017 ! C’est un véritable changement d’échelle ! Plus globalement, en tant qu’acteur du logement, nous intégrons déjà le Grand Paris Express dans notre analyse économique, et investissons dans ces zones porteuses d’avenir. Mais cela commence dès aujourd’hui : il faut 5 à 8 ans pour qu’un projet soit construit, livré et habité. Dès lors, les logements desservis par le Grand Paris Express, mis en service progressivement à partir de 2020, se construisent déjà.

Quelle est l’exigence de qualité de ces futurs nouveaux logements ?

M.F. : Le niveau d’exigence des jurys des appels à projets, autour du Grand Paris, est élevé. Ils attendent 3 choses des ensembles immobiliers : qu’ils soient durables, intelligents et réversibles. Concernant la durabilité, des solutions existent déjà : composants biosourcés, méthodes de construction à empreinte carbone réduite… Idem pour l’aspect « smart » des futurs logements :  on y intègre de plus en plus de services multi-connectés quel que soit le type d’habitat (social, senior…). Ces services jouent le rôle d’interface entre le locataire et le bailleur, la ville… Quant à la réversibilité, c’est un enjeu énorme : en Île-de-France, 3 millions de mètres carrés de bureaux sont inoccupés. Les transformer en habitations permettrait de résoudre le problème du logement ! Enfin, si la transformation n’était pas si coûteuse… Une véritable innovation dans l’acte de construction est donc nécessaire pour que la réversibilité soit économiquement viable.

La réversibilité est donc une des innovations majeures du moment…

M.F. : Oui, elle exige un travail de recherche et développement très important. C’est le cas chez nous. Pour un projet expérimental en cours à Bordeaux, nous avons inventé un plancher bois béton qui innerve l’ensemble des fluides du bâtiment, ceux-ci passant ensuite par l'extérieur du bâtiment, ce qui rend complètement flexibles les plateaux et indépendants les étages. Il n’est donc plus impératif d’avoir les salles de bain les unes au-dessus des autres, par exemple. Cela permet une réelle mixité fonctionnelle. Nous espérons industrialiser ce procédé constructif nouveau et le répliquer sur le Grand Paris. Ce nouveau plancher innovant induit un surcoût évidemment, mais qui sera absorbé ultérieurement car la transformation sera réalisée à moindre coût.

J.L. : Impressionnant ! Chez Bureau Veritas, nous sommes toujours fascinés par les innovations des constructeurs et de leurs fournisseurs, et pas seulement en matière de réversibilité. Nous les accompagnons de près, car notre métier est d’en maîtriser tous les aspects pour pouvoir anticiper les aléas techniques qu’elles pourraient entraîner (en matière de fiabilité, de modes de calcul, de sécurité des chantiers…). Par exemple, puisque vous parliez d’un plancher bois-béton : le bois revient effectivement en force dans la construction, avec de nombreux atouts (durabilité, esthétique…), mais il faut en maîtriser tous les aléas car les projets d’aujourd’hui sont bien plus hauts qu’avant. On l’utilise même pour des Immeubles d’habitation de Grande Hauteur (IGH), au-delà de 50 mètres.

Ces innovations sont-elles demandées par les aménageurs, par les usagers ?

M.F. : Oui, les constructeurs s’imposent des contraintes nouvelles et importantes, pour se différencier, et pour faire avancer la qualité de l’habitat. En tant que maître d’ouvrage, j’ai le sentiment que cette qualité et la performance dans le neuf sont incomparables à ce qui existait il y a quelques années. Les usagers, eux, n’exigent pas vraiment ces innovations. En revanche, dès qu’elles leur sont proposées, elles sont considérées très vite comme un acquis, un service compris !

Ces innovations deviennent donc la norme… voire les normes officielles ?

J.L. En effet, si les normes et réglementations se sont régulièrement renforcées ces dernières années, les innovations et les meilleures pratiques, qui sont volontaires, se sont rapidement diffusées, au point de devenir des standards, puis… des normes, voire des réglementations. C’est une évolution naturelle, qui va dans le sens de l’amélioration globale de la qualité du logement en France.

M.F. : Les normes évoluent en effet extrêmement vite ! Mais les constructeurs et les promoteurs ont une incroyable capacité à les absorber. Lorsque je travaillais au Ministère du logement, nous avions établi de nouvelles normes environnementales, en étant conscients qu’elles étaient très exigeantes. Nous nous demandions même si les constructeurs parviendraient à les mettre en œuvre. Lorsque je suis arrivé à la SNI, cinq ans plus tard, toutes ces normes étaient déjà intégrées, et les constructeurs préparaient déjà l’étape suivante…

Une question d’organisation, chez les constructeurs, mais aussi les donneurs d’ordre et les conseils que vous êtes ?

Manuel Flam : Sans doute. Pour anticiper l’augmentation de la production de logements en Ile-de-France, le Groupe SNI a créé à mon arrivée une structure adaptée à l’ambition du projet : Grand Paris Habitat. Ce GIE de moyens a rassemblé en quelques mois 220 collaborateurs, soit les équipes de développement et de maîtrise d'ouvrage de nos deux filiales HLM franciliennes (Osica et Efidis). Il propose sur tout le territoire grand parisien l’ensemble des produits du groupe au service des locataires. Avec des objectifs très ambitieux : produire 35 000 logements sociaux et intermédiaires, et réhabiliter 25 000 logements, d’ici 2020. Sans compter 30 000 logements rénovés dans le cadre de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).

Jacques Lubetzki : Nous sommes sur le pont depuis 4 ans chez Bureau Veritas. Nos ressources commerciales et opérationnelles se sont renforcées au fur et à mesure de nos réussites ! Un pôle a été créé spécifiquement pour prendre en charge sur un plan commercial l’ensemble des développements de la Société du Grand Paris (SGP), ensuite nos services prennent en charge les différentes demandes de chaque projet… Nous avons augmenté le nombre de techniciens et ingénieurs en Île-de-France. Cette montée en compétence était indispensable pour faire face à une forte demande sur les métiers du bureau de contrôle. Elle nous a permis de nous positionner sur de nombreux projets du Grand Paris Express, puisque nous interviendrons sur 45 de ses 68 gares ! Nous restons proches des constructeurs, pour connaitre leurs projets et positionner nos équipes au plus près des chantiers.