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Annexe environnementale des baux de bâtiments tertiaires : extension à l’ensemble des baux en cours


Eclairage sur le devenir de cette annexe environnementale avec Véronique Lagarde, Avocate associée et Responsable du pôle Développement Durable du cabinet Lefèvre Pelletier & associés, et Hicham Lahmidi, responsable Développement Méthodes et Energie chez Bureau Veritas.
Pouvez-vous nous rappeler les obligations réglementaires concernant l’annexe environnementale des baux locatifs du secteur tertiaire ?
Hicham Lahmidi :
Depuis le 1er janvier 2012, une annexe environnementale doit être intégrée dans tout nouveau bail ou lors d’un renouvellement pour les bâtiments tertiaires à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m2. A partir du 14 juillet 2013, cette obligation va se généraliser à l’ensemble des baux en cours.

Quels sont les acteurs concernés ?
H. L. :
D’une part, les professionnels de l’immobilier tertiaire, les propriétaires de bâtiments à usage de bureaux ou de commerces et d’autre part, les locataires de ces locaux. Chacune des deux parties doit fournir des éléments spécifiques dans cette annexe (voir encadré).

Quels sont les objectifs de cette annexe environnementale ?
H. L. :
Mentionnée dans le Code de l’Environnement, elle vise à réduire la consommation d’eau, d’énergie et de production de déchets des bâtiments en exploitation. En effet, construire ou rénover selon les exigences réglementaires (RT 2012, RT existante) avec ou sans labellisation environnementale (HQE, Breeam, LEED…) ne suffit pas. Sans la prise de conscience et la participation des usagers, ces bâtiments peuvent finalement devenir très énergivores, consommateurs d’eau et producteurs de déchets. D’où l’utilité d’un dispositif d’engagement de performance pour les deux parties concernées : bailleur et preneur.

Comment les entreprises appréhendent-elles cette obligation d’annexe environnementale ?
Véronique Lagarde :
Entre la publication de la loi et celle de son décret, on ne connaissait pas encore le contenu exact de cette annexe. Les bailleurs et les preneurs ont donc bien souvent mis en place des annexes plus ambitieuses que ce qui s’est finalement révélé obligatoire. Aujourd’hui, on assiste malheureusement à une tendance un peu minimaliste de la mise en place de cette obligation. Les acteurs concernés se contentent du strict minimum et je trouve cela dommage.

Quels conseils donneriez-vous aux bailleurs et preneurs ?
V. L. :
L’objectif de cette annexe est notamment de permettre au preneur de progresser dans la réduction de ses consommations d’énergie et d’eau. Concrètement, cela représente donc des économies financières. D’autres mesures pourraient être intégrées dans cette annexe telles que l’utilisation de mobilier éco-conçu ou encore l’accès des salariés de l’entreprise à des transports non polluants via la construction d’un local pour vélos, ainsi que la mise en place d’une politique de co-voiturage.

Comment les relations entre bailleurs et preneurs sont-elles amenées à évoluer ?
V. L. :
Dans les années à venir, le bailleur pourrait garantir un montant forfaitaire de charges énergétiques. Il faudrait mettre en place un contrat de performance énergétique avec un cahier des charges qui prendrait en compte le comportement environnemental du preneur. Cette responsabilisation des deux parties créerait ainsi un cercle vertueux.

Votre cabinet a récemment loué de nouveaux locaux. Comment avez-vous travaillé sur l’annexe environnementale du bail ?
V. L. :
Jusqu’en avril 2012, nos équipes étaient réparties dans trois immeubles contigus situés sur les Champs-Elysées. Depuis cette date, nous avons rassemblé toutes les équipes dans un des trois immeubles en investissant de nouveaux étages. Cela nous a permis de gagner en fluidité dans nos échanges avec notre interlocuteur bailleur. De notre côté, nous avons choisi d’être accompagnés par Bureau Veritas. En effet, la modélisation de la consommation énergétique s’avère très complexe. Il est difficile de comprendre et d’exploiter les résultats quand on n’est pas un spécialiste. D’autant que notre immeuble est à usage mixte de bureaux et de commerces situés au rez-de-chaussée. Il était important de mesurer l’impact de ces derniers sur la consommation énergétique globale de l’immeuble, afin de pouvoir déterminer la répartition des charges. Au-delà des obligations réglementaires, nous avons décidé de faire réaliser une simulation thermique dynamique, afin de vérifier que le prévisionnel de notre consommation énergétique était bien similaire à la réalité de nos besoins. Cette comparaison nous a permis d’ajuster certains postes de consommation tels que le chauffage et la climatisation.

Zoom sur le contenu de l’annexe environnementale

  • Les éléments à fournir par le bailleur :
    – La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
    – Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l’exploitation ;
    – Les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation ;
    – La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.
  • Les éléments à fournir par le preneur :
    – La liste, le descriptif complet, ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu’il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié à son activité spécifique ;
    – Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l’exploitation ;
    – Les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation ;
    – La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.

 

 

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